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主题:北京庄园:不懂顶豪之痛,何治别墅之病?

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z404210375

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发表于2017-09-15 10:54:25 |只看该作者
楼主

本文转自大伟看楼市

调控加码趋势下,供应进入小面积时代

317以来,全国房地产市场调控政策频繁发布,特别是一二线城市接近全面进入限购、限贷、限价、限售、限商时代。政策在执行4个月后,房价出现了平稳的趋势:

那么在2017年楼市政策影响下,最大特点是什么?

伟哥认为:分析市场其实还是看趋势和供需结构的未来变化!而市场最主要的两大特点是

1:当下看北京土地的成交结构,在调控周期,刚需成为供应的主要方向:

北京庄园:不懂顶豪之痛,何治别墅之病?

判断未来市场,其实要看最近2年的北京土地结构,从结构上看,2016年土地供应很少,在2017年北京加大了土地供应,非常明显的数据,在2017年北京供应的44宗住宅用地中,合计535万平米土地中有135万平米是自住房,有259万平米是商品房住宅。但需要注意的是这259万平米中很多都是7090政策,也就是90平米以内需要占70%的面积。

简单的计算一下:未来北京供应的每10套住宅中,有5套是自住房,有4套是90平米以内的商品房住宅,只有1套是90平米以上的改善型住宅。

未来改善型物业将在刚需供应增加的情况下,显得更少。

2:别墅成交继续高位:

北京庄园:不懂顶豪之痛,何治别墅之病?

最近2年别墅成交量持续放大,2016年的8263套刷新了历史记录,在2017年已经过去的7个多月,北京签约有146个别墅项目,合计签约别墅3448,供应只有2646套,实际库存看,当下北京只有6000多套的可售量,还不足12个月的去化。

从表格成交看,整体市场在明显的呈现一个成交大时代下的,供应小时代特征。

但一个奇怪的疑问就出现了,为什么10年了,平均土地容积率已经达到了2.5,基本没有别墅土地供应,依然有这么多的别墅成交?

北京庄园:不懂顶豪之痛,何治别墅之病?

其实很简单,现在市场上,类别墅,假别墅居多,成交的别墅80%以上都在容积率1以上的土地中,甚至部分项目的容积率达到了3,只是把叠拼、跃层也算作了别墅。

2014年到今天,北京合计成交的17341套别墅中,传统意义上的别墅,也就是独栋类产品只占13.7%

别墅进入大一时代!

热点销售的别墅项目容积率居然大部分都在1以上,而且随着土地出让制度的严格,这已经是不可逆转的趋势,也就是大一时代。而这并不应该是真正的别墅!

北京庄园:不懂顶豪之痛,何治别墅之病?

实际在这些类别墅的成交中,出现了很多问题:

1:部分别墅为了做到前二后三,将客厅与花园分隔,这本来应该在一层。

2:采光面特别小,空间基本不通透。

3:客厅独立,与楼梯、餐厅割裂,便利性非常差!

4:庭院的实际可用面积只有总面积的一半,不好用、不好打理!

5:车位数量严重不足!人车不能分流。

6:装修周期长,影响入住体验。

那么如何选择真正宜居的真别墅呢? 

如何选市场稀缺的13.7%中的真顶豪别墅?!

有需求才会有创意的作品产生,别墅也是这样,因为有一类对居住品质非常挑剔的群体存在着,才会有开发商用心血打造精品:

从房地产市场的发展来说,土地容积率是持续上涨的趋势,这是因为城市的发展使得集约化越来越明显。

但对于市场需求来说,则是容积率越来越低,舒适度越来越高的趋势发展!! 

从市场趋势看,过去20年房地产市场发展从刚需到改善已经趋势明显,未来的20年,改善需求下,对别墅的需求将继续扩大。

对于有过几次或者多次买房经验的改善需求来说,很多人都有一个简单的正确认识:对于行业内千亿的流水线房企来说,只能买到千篇一律的户型,为了快速复制而牺牲了很多舒适性。

对于顶豪,特别是顶豪别墅来说,寻找适合自己的庄园,在现在这个功利化的快时代,很难!

真正的别墅是庄园,是属于顶豪阶层的人。

白天的他们,穿梭在CBD的贵宾区、在会议桌上或谈笑风生或唇枪舌剑、他们掌控着城市的脉络和走向。他们被称为各种、各种

然而白天的他们,即使与城市芸芸众生身家、身份有别,却也湮没城市车流与人海,他们和城市里的多数人,使用着一样的办公楼、坐着一样的电梯、吃着一样午餐。

那么,所谓身家与身价如何体现?

只有到了夜晚或是周末,当他们回到他们位于风景区的别墅中,财富和地位的界限,才通过花园、石材、院落、泳池、会所等元素,被真正清晰。

他们眼中的家:

首先:应该是满足所有家庭成员的使用,在户型和功能上不仅要全面,更要好用。老人、两个孩子,还有男女主人,都要有各自独立,同时又可有机联结的生活和兴趣爱好空间。

其次:一定要有合用的大院落,而不是由很多零碎绿地组成的所谓面积。

 

第三:节省繁琐的装修时间,从设计、用材、装修、配饰的品牌和品质,都要在力所能及的范围内追求极致。

第四:足够安全,足够私密。别墅作为居住形态金字塔的顶尖,核心在于保护主人的生活安全。

 

做顶豪别墅只有以上几条全部做到,才能让他们住的和普通人不一样


比如最近要入市的北京庄园,就是为了颠覆过去别墅市场而产生的项目——作为过去北京30年别墅发展历史的改善之作,独特的属性加匠心打造产品力,又有成为未来北京30年最稀缺独栋庄园别墅产品的实力:

 

未来30年稀缺不可再生的土地资源+30年的行业经验+5年对土地的了解+匠心打造,正是这些不可缺少的条件,打造了北京庄园能够实现多项拓展顶豪别墅尺度感的创举!

 

占据了天时地利人和的北京庄园究竟会以何种惊艳的姿态亮相,非常值得市场与顶豪购房群体期待!

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z404210375

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发表于2017-09-15 10:54:43 |只看该作者
沙发

期待



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厨仙

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发表于2017-09-15 11:05:03 |只看该作者
板凳
z404210375,您好!您所发的帖子“北京庄园:不懂顶豪之痛,何治别墅之病?”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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童木

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发表于2017-09-17 09:18:20 |只看该作者
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hgh1234567990438928

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发表于2017-09-19 11:21:39 |只看该作者
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fang9994844136

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-09-20 08:26:16 |只看该作者
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hgh1234567990438928

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发表于2017-09-20 08:30:55 |只看该作者
7楼
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唐36

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发表于2017-09-20 10:27:31 |只看该作者
8楼

瞧瞧



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小碟可见

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-09-27 10:44:38 |只看该作者
9楼
66613

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小碟可见

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来自于房天下手机客户端 发表于2017-09-27 10:44:44 |只看该作者
10楼
你好78

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